Kapat

Avukat Fırat HASGÜMÜŞ, Dicle Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu olup, Diyarbakır Barosuna kayıtlı avukattır. Diyarbakır avukat merkezli ve diğer illerde; ceza yargılamasında, boşanma, velayet, nafaka ve aile hukukunda, ölümlü ve yaralamalı trafik kazası tazminat davalarında, sağlık hukukunda, iş hukukunda, bilişim hukukunda, idare ve vergi hukukunda hukuki danışmanlık yapmakta, avukatlık faaliyeti yürütmektedir.

Diyarbakır Avukatlık Hizmetleri

Kat Mülkiyeti Ne Demek? Kat Mülkiyetine Geçiş Nasıl Yapılır?Taşınmaz Mülkiyetinin Konusu Nedir?

TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN KONUSU

4721 sayılı Medeni Kanun madde 704 te taşınmaz mülkiyetinin konusuna değinilmiştir. İş bu kanun maddesi itibari ile taşınmaz mülkiyetinin konusu üç ana başlık altında mevzuatta yer edinmiştir.

Taşınmaz mülkiyetinin konusu şunlardır:

1. Arazi

 2. Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar

3. Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler.

1. ARAZİ

Arazi, yatay ve düşey sınırları yeterli araçlarla belirlenmiş toprak parçası demektir. Medeni Kanun Madde 718 ‘’Arazi üzerindeki mülkiyet, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde, üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarını kapsar. Bu mülkiyetin kapsamına, yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere yapılar, bitkiler ve kaynaklar da girer. ‘’ şeklindedir. Görüldüğü üzere, Arazi üzerindeki mülkiyet genişliği olarak üstündeki hava ve altındaki arzın katmanları da yer edinmiştir. Ayrıca, yine arazi üzerinde ki yapılar, bitkiler ve kaynaklarda arazinin mülkiyet kapsamında olduğuna değinilmiştir.

Arazi resmiyette somutlaştırılması ve hakkın kayıt altına alınması amacı ile tapu daireleri kurulmuştur. Bu tapu dairelerinde tapu kütükleri oluşturulmuş ve arazinin kaydı bu tapu kütüklerine yapılmıştır. Tapu kayıtlarında ki bu düzenlemeler Kadastro kanunu ve Tapu kanunu mevzuatı çerçevesinde yapılmıştır. Arazi, tapu kütüklerinde taşınmaz olarak anılır. Bu taşınmazın sınırları, üzerinde ki yasal sınırlamalar, planlar gibi bir çok kayıt tapu kütüklerin yer almaktadır.

Birbirine bitişik olan arazileri ayıran duvarların kimin mülkiyetinde olacağına ilişkin Medeni kanun madde 721 de düzenleme yapılmıştır. Medeni Kanun Madde 721 ‘’İki taşınmazı birbirinden ayırmaya yarayan duvar, parmaklık, çit gibi sınırlıklar, aksi ispat edilmedikçe, her iki komşunun paylı malı sayılır.’’ şeklindedir. Kanun maddesinden de anlaşılacağı üzere, arazileri birbirinden ayıran duvarlar her iki komşunun paylı malı sayılmaktadır.

Medeni kanun madde 718’de taşınmaz mülkiyetin kapsamına, yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere, bitkiler, yapılar ve kaynakların girdiği belirtilmiştir.

Bitki; bulunduğu toprağa kökleriyle tutunan, gelişip döl veren, yaşama süresi dolduktan sonra kuruyarak varlığı sona eren yosun, ot, ağaç gibi canlı varlıkların ortak adıdır.

Bir kişinin başkasının arazisine kendine ait bir bitki dikme durumuna veya kendine ait araziye başkasının bitkisini dikmesi durumunda taşınmaz yapılara ilişkin kuralların geçerli olacağı Medeni Kanun madde 729’da ‘’ Bir kimse başkasının fidanını kendi arazisine ya da kendisinin veya bir üçüncü kişinin fidanını başkasının arazisine dikerse, başkasının malzemesini kullanarak yapılan yapılara veya taşınır yapılara ilişkin hükümler bunlar hakkında da uygulanır. ‘’ şeklinde değinilmiştir.

Yapı; barınmak ya da başka amaçlarla kullanılmak için yapılmış her türlü mimarlık yapıtı veya yapılmakta olan konut, yol, köprü gibi şey, yapım işine denir.

Yapı’nın tanımı 3194 sayılı İmar Kanunu madde 5’te ‘’Yapı; karada ve suda; sürekli ya da geçici, kamusal ve özel yer altı ve yer üstü yapılar ile bunların ek, değişiklik ve onarımlarını içine alan durağan ve gezdirilebilir kurgulardır.’’ şeklinde tanımlanmıştır.

Başkasının arazisi üzerine yapılan baraka, çardak, sera, bekçi evi, büfe kulübe ve benzeri nitelikteki kalıcı olması amaçlanmayan geçici ve kolayca ayrıştırılabilir yapılar, sahiplerinindir. Bu tür yapılara da tıpkı bitkilerde görülen durum gibi taşınır mallara ilişkin kurallar uygulanır ve bu yapılar araziler gibi tapu kütüğüne yazılmazlar.

Ayrıca, 3194 sayılı İmar Kanunu madde 18 ve 3402 sayılı Kadastro Kanunu madde 19 gereği tapu kütüğünün beyanlar bölümüne yazımı yapılan yapılar ev ağaçlar da taşınmaz mülkiyeti kapsamına girmemektedir.

Kaynak; bir suyun yeryüzüne çıktığı yer olarak tanımlanabilmektedir. Yer altı sularının herhangi bir baskı olmaksızın doğal olarak yeryüzüne çıktığı yere kaynak denilmektedir.

Kaynaklar, arazinin bütünleyici parçalarıdır. Bunların mülkiyeti de ancak üzerlerinde bulunan arazinin mülkiyetinin elde edilmesi ile alınır. Tapu kütüğüne yazılmak şartıyla, başkasının arazisinin üzerinde bulunan kaynaklardan hak elde edilebilir. Bu hakka genel tanımı ile İrtifak veya yüklenme hakkı denilmektedir.

Şahsın kendine ait arazisinde bulunan kaynak yada derelerden komşu arazilerin ve daha başka kişilerin içme suyu, arazi sulama, hayvan sulama gibi durumlar için yaralanma hakkı vardır. Arazisi üzerinde kaynak, dere, kuyu bulunan kişi komşu ve diğer kişilerinin bu haklarını gözetmek ve hak taleplerini yerine getirmek zorundadır. Buna ilişkin yasal mevzuat Medeni kanun madde 756 ve 760’ta yer almıştır.

Ayrıca, arazi üzerinde bulunan madenler arazinin mülkiyetine bağlı değildir. Zira, madenler devletin yetki ve tasarrufu altındadır. Yine, jeotermal kaynaklar ve doğal mineralli kaynaklarda devletin yetki ve tasarrufu altında olup, kamuya aittir.

TAPU KÜTÜĞÜNDE AYRI SAYFALARDA YAZILAN BAĞIMSIZ VE SÜREKLİ HAKLAR

Başkasının arsa, bahçe, yol gibi bir taşınmaz malından belirli kurallar içinde yararlanma hakkına İrtifak veya yükümleme hakkı denilmektedir. Medeni Kanun’da irtifak hakkı, “Taşınmaz lehine irtifak hakkı, bir taşınmaz üzerinde diğer bir taşınmaz lehine konulmuş bir yük olup, yüklü taşınmazın malikini mülkiyet hakkının sağladığı bazı yetkileri kullanmaktan kaçınmaya veya yararlanan taşınmaz malikinin yüklü taşınmazı belirli şekilde kullanmasına katlanmaya mecbur kılar” şeklinde tanımlanmıştır. Halin şartları gereği ve bazı durumlara karşılık başkasının arazinin üzerinde hak sahibi olmak söz konusu olmuştur.

İrtifak hakkının mutlak suretle tapuya tescil edilmesi gerekir. Aksi takdirde, arazinin el değiştirmesi halinde yeni malik bu irtifak hakkını tanımama hakkına sahip olur. İrtifakı sözleşmesinin yasada öngörülen şekilde yazılı olarak yapılmış olması zorunludur. İrtifak hakkının kurulmasına ilişkin sözleşmenin geçerli olması, resmi şekilde düzenlenmesine bağlıdır.

İrtifak hakkı, hak sahibinin kişiliğinden ayrılabilirler, hukuksal işlemlerle başkalarına aktarılabilirler ve mirasçılara da geçebilirler. Taşınmaz mülkiyetinin kapsamına girmeleri gerekmesine karşın, ayrılmaz parça (mütemmim cüz) ilkesinden bir ayrıklık olarak, ilişkin oldukları arazinin üstünde ya da altında, arazinin mülkiyetinden bağımsız biçimde hak sahibinin malı durumundadırlar. Bunlar, üst hakkı ve kaynak hakkıdır.

Üst hakkı, Başkasının arazisinin altında ya da üstünde yapı yapmak ya da var olan yapıları yerinde tutmak hakkını veren bir yükümleme (irtifak) hakkıdır. Bir yapının başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölümleri üzerinde ayrıca üst hakkı kurulamaz. Ağaçlar ve ormanlar üst hakkına konu olamaz. Araziden yararlanma hakkı, arazi üzerinde kalıcı yapılar yapılmaksızın, kullanma ve yararlanma söz konusu ise, tapu kütüğüne ancak yararlanma (intifa) hakkı biçiminde işlenebilir. Yararlanma hakkı sahibi, arazi üzerine baraka, çardak, sera, bekçi evi, büfe, kulübe gibi geçici yapılar yapabilir.

Üst, kaynak ve geçit hakkı gibi haklar, taşınmazlar üzerine kurulmuş bağımsız ve sürekli haklardır. Bu haklar, belirli bir süre üzerine kurulmuş ise süre bitiminde, terkin, mahkeme kararı, sözleşme koşullarının yerine getirilmemesi, sözleşmeye konu olan taşınmazın fiziki olarak ortadan kalkması gibi nedenlerle sona erebilir. Hak ile birlikte sicilinde hakka ilişkin sayfa kapatılır ve kayda ilişkin hak ve yükümlülükler de ortadan kalkar.

Üst hakkı, bağımsız ve sürekli hak olan üst hakkı ve yüklenme hakkı olan üst hakkı olmak üzere ikiye ayrılmaktadır.

Bir taşınmaz maliki, üçüncü kişi lehine arazisinin altında veya üstünde yapı yapmak veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren bir irtifak hakkı kurabilir. Aksi kararlaştırılmış olmadıkça bu hak, devredilebilir ve mirasçılara geçer. Üst hakkı, bağımsız ve sürekli nitelikte ise üst hakkı sahibinin istemi üzerine tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir. En az otuz yıl için kurulan üst hakkı, sürekli niteliktedir. Üst hakkı, bağımsız bir hak olarak en çok yüz yıl için kurulabilir. Üst hakkı, süresinin dörtte üçü dolduktan sonra, kurulması için öngörülen şekle uyularak her zaman en çok yüz yıllık yeni bir süre için uzatılabilir. Bu konuda önceden yapılan taahhüt bağlayıcı değildir. Bu durumda bağımsız ve sürekli hak olan üst hakkı söz konusu olmaktadır.

Bir üst irtifakına dayalı olarak başkasına ait bir arazinin altında veya üstünde sürekli kalmak üzere inşa edilen yapıların mülkiyeti, irtifak hakkı sahibine ait olur. Bir binanın başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölümleri üzerinde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulması, Kat Mülkiyeti Kanununa tâbidir. Bağımsız bölümler üzerinde ayrıca üst hakkı kurulamaz. Bu şekilde oluşan üst hakkı ise, yüklenme hakkı olan üst hakkıdır.

4721 sayılı Medeni Kanun Madde 837 ‘’Başkasının arazisinde bulunan kaynak üzerinde irtifak hakkı, bu arazinin malikini suyun alınmasına ve akıtılmasına katlanmakla yükümlü kılar. Bu hak, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, başkasına devredilebilir ve mirasçıya geçer. Kaynak hakkı, bağımsız nitelikte ve en az otuz yıl için kurulmuş ise tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir’’ şeklinde olup, kaynak hakkına değinilmiştir. Görüldüğü üzere, bu hak, bağımsız ve sürekli nitelik taşıyorsa, tapu kütüğünde ayrı bir sayfaya taşınmazmış gibi yazılır. Tersi sözleşmede kararlaştırılmadıkça, kaynak hakkı başkalarına aktarılabilir ve mirasçılara geçer.

Esas özellikleri bakımından hakkın var olmasının yanı sıra bağımsız ve sürekli olması da gerekir. Hakkın bağımsızlığı ile bir hakkın kişi ya da eşya lehine kurulmuş olması, devri ve miras yolu ile intikali anlaşılır. Süreklilik esası ise en az 30 yıl ya da süresiz olarak hakkın tesis edilmiş olmasını ifade eder.

Taşınmazlara ilişkin şekil şartı, hakkın kuruluşunda hak sahibi açısından resmi bir senet ile kayıt altına alınmasıdır. Bağımsızlık ve süreklilik gibi esas şartların yanı sıra, resmi senet gibi şekil şartının da sağlanması halinde, varlığın taşınmaz olarak tapuya kaydı yapılır ve taşınmaz olarak işleme tabi tutulur. Hak kaydının taşınmaz olarak yapılması, taşınmazın ‘eşya’ statüsü kazanması anlamına gelmez. Sadece taşınmazlarda olduğu gibi işlem yapılabilmesine olanak tanır.

KAT MÜLKİYETİ KÜTÜĞÜNE YAZILI BAĞIMSIZ BÖLÜMLER

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, ana taşınmazın bağımsız mülkiyete konu olan bölümleri, ayrı birer taşınmaz olarak, kat mülkiyeti kütüğünde ayrı sayfalara yazılır.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 1 ‘’Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından, bu Kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir. Yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir yapının, birinci fıkrada yazılı nitelikteki bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliki veya arsanın ortak malikleri tarafından, bu Kanun hükümlerine göre irtifak hakları kurulabilir.’’ şeklindedir. Kanun maddesinden anlaşılacağı üzere, bitirilmiş bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o taşınmazın sahibi ya da ortak sahiplerince, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir.

diyarbakır avukat
diyarbakır avukat

Süreç

Nasıl Çalışıyoruz?

  • Görüşüp, tartışıyoruz
  • Önaraştırma yapıyoruz
  • Sonuçlandırıyoruz
  • Dava Açıyoruz

İletişime Geç

Telefon Numarası

0531 359 4343

Email Adresimiz

info@firathasgumus.av.tr

başarı oranlarımız

Bizi seçmeniz için nedenler

Diyarbakır Ceza Avukatı
99%
Diyarbakır Boşanma Avukatı
99%
Diyarbakır Avukat
99%
wp ulaş
diyarbakır kombi diyarbakır kombi servisi diyarbakır kombi arıza kombi servisi